Betreiberimmobilien

Begriff

Bei Betreiberimmobilien handelt es sich um Immobilien, die für die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert sind und von einem einzigen Betreiber (infolge Miete oder Pacht) in eigenem Namen und auf eigene Rechnung bewirtschaftet wird.

Abgrenzung

Managementimmobilie
=   Immobilie spezieller Nutzung, die von der Eigentümerschaft genutzt und ggf. mit Unternutzern (zB diverse Ladenmieter in Einkaufscenter) betrieben wird

Gesetzliche Grundlagen

  • Keine besonderen

Beispiele für Betreiberimmobilien

  • Sportstadien
  • Hotelimmobilien
  • Freizeitimmobilien
  • Seniorenimmobilien
  • Pflegeimmobilien
  • Spitalimmobilien

Erfolgsabhängigkeit

Der wirtschaftliche Erfolg der Managementimmobilie hängt massgeblich ab

  • von den allgemeine Einflussfaktoren für die Immobilie
  • von der Nachhaltigkeit des Immobilienertrages
  • von der Person des Betreibers (zB Hotelpächter)
  • von den Qualitäten des Betreiberkonzept (zB Hotelkonzept).

Betreiber-Anforderungen

Bei Betreiber-Immobilien sind der Person des Betreibers und seinem geplanten Business besondere Beachtung zu schenken:

  • Betreiber-Qualitäten
    • Ausbildung
    • Erfahrungen
    • Know how
    • Referenzen
  • Business Case und Business concept
    • Plausibilisierung von Business Case und Business Concept
    • Standorttauglichkeit
    • Realistische Umsatz- und Ertrags-Budgets
    • Adäquate Pre-opening-Phase
  • Refinanzierung und Bonität
    • Rechtsformwahl und Kapitalausstattung
    • Sicherheiten für den Eigentümer
    • quartalsweises oder jährliches Controlling von Bilanzen und Erfolgsrechnungen

Objektproblem

  • oft spezifische Nutzerausrichtung, hier i.d.R. Einzelnutzer
  • Ausnahme: zB Büroimmobilien.

Nutzungsverträge

Die Organisation des Nutzungsverhältnisses verursacht folgenden Regelungsbedarf:

  • Mietvertrag oder Pachtvertrag? Hybrid-Vertrag?
  • Einbindung des Nutzers in Objekt-Planung- und –Realisierung
  • ev. Beizug eines Branchenexperten
  • Bedingungen
    • Betriebsbewilligungen / Konzession
    • Abschluss eines Franchisevertrags
  • Rohbaumiete? Ausbaupflichten und -rechte
  • Mietzins
    • Staffelmiete?
    • Umsatzmiete?
  • Unterhalts- und Erneuerungspflichten
  • Feste Vertragsdauer / Kündigungsfristen ab bestimmten Zeitpunkt / Option
  • MWST-Optierung?
  • Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?
  • Erfolgskontrolle
    • Budgetierung von Umsatz und Ertrag
    • Reporting
    • Controlling
    • Worst case-convenants
  • Sicherheiten (Barkaution / Bankgarantie o.ä.)
  • Vormerkung von Miet- oder Pachtvertrag im Grundbuch
  • Vorkaufsrecht / Kaufsrecht?

Die Abgrenzungsfragen sollen kurz an folgenden Nutzungsbeispielen erläutert werden:

  • Hotelimmobilien
    • Pre opening Phase
    • Zauberformel Furniture, Fixture & Equipment (FF&E)
    • Ownership & Encumbrances (E&O)
  • Logistikimmobilien und Kühlhäuser
    • Innenausstattung i.d.R. durch Nutzer
    • Gebäudebestandteil (Eigentümer) oder Fahrnisqualität (Nutzer oder Leasinggesellschaft)
    • Unterhalt und Erneuerung / Kostentragung

Objektbezogene Urheberrechte und Regelungsbedarf?

  • Objekt-Hotelbrand oder Gebäude-Name / Marken und Internet-Domains
  • Internationaler Hotelbrand des Franchisegebers (Markenhotellerie, Hotelnetzwerke)

Eingeschränkte Drittverwendbarkeit

  • meist kann die auf die Eigentümerin ausgerichtete Baute nur mit erheblichem Aufwand umgenutzt und marktfähig gemacht werden
  • höhere Anforderungen an die Rendite.

Die Drittverwendbarkeit hängt stark von der Nutzungsart ab:

  • Büroimmobilien: hohe Drittverwendungsfähigkeit
  • Produktionsbetrieb: geringe Drittverwendungsfähigkeit

Bei der Kreditvergabe berücksichtigt die Bank die Drittverwendbarkeits-Risiken in seiner Finanzierungslimite.

Bewertung von Betreiberimmobilien

Für die Bewertung von Betreiberimmobilien gelten spezielle Faktoren:

  • Betriebswirtschaftliche Rahmendaten
  • Nutzungstyp
  • Markt- und Wettbewerbsanalyse
  • Standortanalyse
  • Konzeption von Grundstück und Baute(n).

Ferner sollten analysiert werden:

  • Mietvertrag und Nachträge mit dem Einzelnutzer (zB Hotelbetreiber)
  • Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung des Einzelnutzers (zB Hotelbetreiber)

 » Weiterführende Informationen zur Schätzung von Immobilien

Rückstellungen

  • Notwendigkeit von Rückstellungen für notwendige Umbaumassnahmen in angemessener Höhe

Finanzierung und Steuern

» Finanzierung von Betreiberimmobilien

» Betreiberimmobilien und Steuern

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