Finanzierung von Managementimmobilien

Will der Eigentümer eine Managementimmobilie fremdfinanzieren, stellen sich für ihn und die finanzierende Bank folgende Fragen:

  • Grundsätze
    • Betreiberimmobilien sind für das Kernbusiness geschäftsmässig notwendig
    • Spezialobjekte werden zum reinen Fortführungswert bewertet
    • Eigentum zur Sicherstellung des Betriebs (Schutz vor Uebernahme durch Konkurrenz)
    • Abhängigkeit von der Unternehmensstrategie
  • Belehnungs-Grundlagen und -Regeln
    • Relation von Aussen- und Innenfinanzierung (Eigen- und Fremdkapital-Relation)
    • Rating / Fremdfinanzierung von Immobilien
      • Kunden-Rating (Kreditwürdigkeit / Ausfallwahrscheinlichkeit)
      • Deckungsklasse (Volatilität Sicherungswert)
        • Belehnungsmatrix
        • Transaktionsmatrix
      • Belehnung
    • Grundpfandrechte
      • Schuldbrief
      • Grundpfandverschreibung
  • Notwendigkeit eines Finanzierungskonzepts
  • Alternative Finanzierungskonzepte
    • Immobilienleasing
      • Sale and Lease Back
      • Sale and Rent Back
    • Anlagegesellschaft (Auslagerung in separate Immobiliengesellschaft)
      • Einzelobjekt-Gesellschaft?
        • Charakteristik
          • Verkauf an Gesellschaft im Konsolidierungskreis, unter Zurückmietung zu marktüblichen Konditionen
          • Objekt bleibt im Einflussbereich des Betriebsunternehmens
          • Eigene Eignerstruktur
          • Eigene Eignerstrategie
        • Vorteile
          • Freisetzung Liquidität
          • Bilanzoptimierung
          • Portfoliostrategie
          • Abschottung von betrieblichen (Haftungs-)Risiken
            • Insolvenzgefahr
            • Altlastenrisiken (Betriebsunternehmen haftet weiter, je nach Umweltrecht)
          • u.U. steuerliche Vorteile
          • Unternehmensnachfolge: „leichteres“ Betriebsunternehmen
      • Rechtsformwahl
        • Rechtsform nach OR
        • KAG-Gesellschaft

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