Managementimmobilien und Steuern

Grundsteuern

  • Managementimmobilien profitieren bei Handänderungen mittels share deal von der Steuerbefreiung; im Falle des seltenen asset deal von Managementimmobilien dürfte Steuerbefreiungsvoraussetzung sein, dass der Immobilienerwerber auch den betreffenden Betriebsteil übernimmt, dem die Managementimmobilie dient;
  • Betreiberimmobilien gelten als Kapitalanlageobjekte, mit den Spezialitäten der oft fehlenden Drittnutzungsfähigkeit und der wirtschaftlichen Abhängigkeit vom meistens einzigen Nutzer; hier wird keine Steuerbefreiung zugestanden.

MWST

Die Unterscheidung Managementimmobilie und Betreiberimmobilie ist bei der MWST ohne Belang.

MWST und Vermietung oder Verkauf Managementimmobilie

  • Vermietung
    • Optierung?
      • Umsätze aus Vermietung der Immobilie
      • Keine Optierungsmöglichkeit für Baulandimmobilie bzw. Baurechtszinsen
      • Optierungen vorteilhaft bei
        • Umnutzung bzw. Umbau
        • Neubau
    • Individualprüfung für Optierungsentscheid (kein Patentrezept)
  • Verkauf
    • MWST-Pflicht
      • weiterhin betrieblich genutzte Immobilie
        • MWST unproblematisch
      • vormals betrieblich genutzter Immobilien (Nutzungsänderung)
        • Eigenverbrauch als Risiko
    • Optierung für den Verkauf?
      • Umsätze aus Verkauf der Immobilie (ohne Landanteil)
      • Optierung von Vorteil bei
        • Umnutzung bzw. Umbau, mit anschliessendem Verkauf an MWST-pflichtigen Erwerber
        • Neubau zum Weiterverkauf an MWST-pflichtigen Erwerber
      • Einzelfallanalyse für Optierungsentscheid unabdingbar!

Ordentliche Steuern

Die Differenzierung Managementimmobilie und Betreiberimmobilie zeitigt bei der Besteuerung von natürlichen Personen als Eigentümer unterschiedliche Folgen:

  • Managementimmobilien: Besteuerung Selbständigerwerbender
  • Betreiberimmobilien: Besteuerung als Privatperson, sofern und soweit nicht aus anderem Anlass die Voraussetzungen für eine Besteuerung im Selbständigerwerbenden-Status gegeben sind.

Bei der Besteuerung juristischer Personen besteht – abgesehen von der unterschiedlichen Rechnungslegung (Kontenplan und Bilanzierungskriterien) – diese Unterscheidung nicht.

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